向租户转收水电费的 SST：房东必须知道的事

如果房东先支付水电费账单，再向租户收回，关税局现在会把这笔收回款视为房东租赁服务的一部分——即使他完全没有加价，也需要缴纳服务税。

自 2025 年 7 月 1 日起，租赁服务被纳入服务税（K组）。马来西亚皇家关税局（RMCD）在其《租赁服务指南》（第二版，2026 年 5 月 14 日）中，明确回应了房东经常提出的一个问题：当我向租户收回水电费时，需要收取服务税吗？答案取决于一件事——究竟是谁付款给水电公司？

决定关键的一个问题——谁付款给水电公司？

终结：如果租户直接付款给水电公司，则无需缴纳服务税。如果房东先付账单再向租户收回，则该笔收回款需缴税——因为它构成租赁服务的一部分，即使按成本原价、没有加价也一样。—— RMCD《租赁服务指南》（第二版），常见问答 Q28「Landsmile Properties」，第37 页

即使房东只是按用量或面积分摊总表／公用电表（例如购物中心、共用建筑），此规则同样适用；即使租户本身是 SST 注册人，也适用。最常见的误区，是以为”没有赚差价”就等于”不用缴税”——这是错的。

以下是 RMCD指南（第二版）中的实际常见问答情境。差别完全在于房东是否向租户收回费用。

需缴税——常见问答Q28，第37页。

简单翻译：房东先付 TNB 电费账单，再按电表读数把电费分摊给各租户，并按成本原价向租户收回、不加任何额外费用。指南的答复：这笔转收款需缴服务税，因为它构成租赁服务的一部分。

无需缴税 —— 常见问答 Q27，第 36–37 页。

简单翻译：电费账单虽在房东名下，但租户依原始账单直接付款给水电公司，房东既不收回、也不开单或开票。

指南的答复：无需缴服务税，因为房东并没有收回费用或再提供任何服务。

快速自查以下情况：如果任何红色项目符合房东目前的水电收费方式，那很可能需要就该笔收回款收取服务税。

红旗（需收SST）与安全安排（水电费无需 SST）对照。

1️⃣ 尽可能重组账单方式。在租约中列明由租户自行与水电公司签约并直接付款——这样就能完全免除水电费的 SST。

2️⃣ 如果必须转收，就要收税。对收回金额收取 6% 服务税，开具正规税务发票，并在 SST-02 报表中申报。

3️⃣ 检视 2025 年 7 月 1 日以来的过往期间。如果之前转收水电费为收 SST，请计算风险敞口，并考虑自愿披露（AViP）计划以减免罚款。

4️⃣ 检查自己的注册义务。租赁服务（K 组）的强制 SST 注册门槛，为 12个月内应税营业额达 RM1,000,000。

5️⃣ 核实租户的豁免资格。在把 SME 租户视为豁免之前，请确认他们已在 MyPMK 系统注册——否则风险将回到房东身上。

服务税率= 6% (租金及转收的水电费）；

SST 注册门槛= RM1,000,000（租金营业额/12个月）。

*税务发票及 SST-02 必须每一笔转收

为何现在重要：法律在2025 年 5 月 14 日并未改变——关税局只是公布了对现有法律的诠释。正因如此，自 2025 年 7 月 1 日以来的收回款存在追溯风险。在下一个账单周期前检视您的安排，是最划算的保险。

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